권리금

누구랑 얘기하다 권리금 얘기가 나왔는데, 내가 아무것도 모르길래 정리해본다. 권리금 관련 기사와 나무위키를 참고했다.

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권리금은 기존 가게나 회사를 인수할 때, 고객과 영업상식의 제공에 대해 인수자가 인계자에게 제공하는 대금이다. 이 가게의 자리(목), 시설, 손님에 대해 각각의 평가를 하고 권리금을 산정한다고 한다. 권리금의 아이러니는 정확한 산정이 어렵다는 점과, 법적인 보호가 어렵다는 점이다. 2015년부터 「상가건물 임대차보호법」에 권리금 관련 조항이 신설되어 일부 법적인 보호가 가능하지만 세금 등의 문제로 음성적으로 거래되는 것이 현실이다. 어떤 외국인이 한국의 권리금 문화에 대해 '마피아 같다' '무슨 근거로 그렇게 전주인에게 주고, 다음주인에게 받을 생각을 하는가?'라고 묻기도 했다.

권리금의 종류는 

- 1) 바닥권리금 (자리세)

- 2) 영업권리금 (손님, 노하우)

- 3) 시설권리금 (유형자산)

의 세 가지로 크게 분류할 수 있다.

1) 바닥권리금의 경우, 쉽게 말하면 자리세다. 목의 좋은 정도에 따라 비례해서 산정되는데, 그 산정이 주먹구구식일 수 밖에 없다. 무슨 기준으로 이를 수치화 할 수 있겠는가? 결국 그 근방의 시세에 의존하게 되고, 건물주들이 이를 담합하여 높이는 경우가 발생할 수 있다. 대신, 주로 건물주들이 요구하기 때문에 이를 보증금에 포함하면 나중에 보호받을 수 있다.

2) 영업권리금의 경우, 손님의 수 (단골 등)와 영업 노하우, 경영 전략 등을 의미한다. 동종 업계의 평균에 비해 이 가게가 지닌 경쟁력을 평가한다고 볼 수 있겠다. 이 역시 산정이 어렵지만 대개 월 순익의 10배-20배 정도로 산정된다. 학원이라 치면 학원생 수 x 수강료 하면 쉽게 산정되고, 교회를 넘길 때도 이런 식이지 않을까. 그러나 다른 업종의 경우 이의 평가가 상당히 자의적인데다가, 보증금에 포함시킬 수도 없기 때문에, 사기의 확률이 가장 높다.

3) 시설권리금의 경우, 말 그대로 유형자산에 대한 평가이다. 장비나 시설의 구매, 지출은 모두 장부에 남고, 감가상각을 적용하여 산정하기 때문에 그나마 논리적인 추산이 가능하다. 이 쪽에서는 사기 문제는 딱히 없다. 인테리어를 몇 년 전에 했는데, 그 비용이 얼마였고, 감가상각이 얼마니 이 정도 금액이 나온다는 계산이 가능한 부분.

권리금 사기를 당하지 않기 위해서, 혹하지 말아야 한다. '사장님' 소리로 비행기를 태워준다고 객관적인 평가와 판단을 등한시해서는 안된다. 지금 이 가게가 붐비는 것 같아도 손님을 일시적으로 부풀린 것은 아닌지, 다년간의 매출과 손님 변화를 꼼꼼히 살펴야 한다. 매출이 높다고 해서 꼭 순익이 높은 것은 아니라는 점도 주의해야 한다. 기본적으로 부동산 평단가와 평수를 곱해, 이 가격의 +8% 이상은 사기라고 판단할 수 있다. 또, 너무 낮은 경우에는 사기는 아니더라도 정말 장사가 안되는 곳일 수 있다. 신축건물의 경우 아직 그 가게만의 무형가치를 창출하지 않은 상태이기 때문에 권리금은 없지만 대신 월세가 높아진다.

외국의 사례를 살펴보면, 미국은 연 수익의 7%정도 선에서 법제화가 되어있기 때문에, 권리금에 관한 특별한 문제는 없다고 한다. 일본의 경우는 권리금에 대해 상당히 보수적으로 인정하기 때문에, 권리금에 대한 인식 자체게 희미하다고 한다. 대신, 임차인을 강하게 보호하고 임대인과 임차인의 장기거래를 유지하는 쪽으로 유도한다. 임대인이 임차인을 쫓아내려면 퇴거료를 반드시 지급하고, 다른 업종으로 전환할 경우 권리금이 없는 등, 합리적이고 현실적인 관련 조항을 보유중인 것 같다. 끝.