공시지가가 오르면, 내가 세금폭탄을 맞게 될까?

오늘 (15일) 올해 표준공시지가에 대한 의견청취가 마무리 되면서, 관련 기사를 접할 수 있었다. 시간이 난 김에 겸사겸사 공시지가의 개념과 올해 공시지가 상승과 관련된 이슈를 공부하고자 한다.

 

공시지가는 국토해양부가 매년 발표하는 전국의 땅값 시세이며, 이를 기준으로 개별지가를 산출한다. 공시지가는 각종 세금의 과세기준이 됨은 물론, 건강보험료 및 개별부담금 산정 기준 등 61가지 행정목적으로 활용된다. 세금 내는 기준이 되는 ‘공식 땅값’ 이라고 생각하면 된다. 공시지가는 주택과 토지마다 각각 표준과 개별로 나뉘는데, 통상적인 의미의 공시지가는 표준공시지가를 의미한다. 공시지가는 한국감정원이 표본이 될 만한 대표지·대표주택을 선정하여 조사한다.

 

공시지가가 시세에 비해 낮게 혹은 불공정하게 평가되면, 일부 고가 주택·토지 보유자는 세금을 적게 낼 수 있고, 건강보험료도 줄어들 수 있다. 지금껏 공시지가는 시세의 60~70% 수준, 서울은 시세의 50% 수준도 안 된다는 지적이 있었다. 또한, 2005년 이후 아파트 공시가격은 시세의 60~70%인 반면, 단독주택 등은 여전히 그렇지 않았다. 공시지가가 시세를 반영하지 못하는 것은 단독주택과 토지의 경우 거래도 적고 시세 파악이 어렵기 때문으로 볼 수도 있고, 기존의 정부가 과도한 세금에 대한 부담을 가졌다고도 볼 수 있다. 이번 정부의 공시지가 정상화 기조는 이러한 문제를 해결하고자 하는 것으로, 지난 9·13 부동산 대책부터 계속 이어지고 있다. 올해를 시작으로 공시지가가 몇 년간 지속적으로 인상될 것으로 보이며, 당장 올해부터 큰 상승폭을 통보받은 사람들의 불만이 클 수밖에 없다.

 

가장 센 불만이 터져 나오는 곳은 역시 강남 3구다. 60~70% 수준인 강북과 달리 18~50%대의 시세 반영률을 보였던 강남의 상승폭이 가장 크기 때문이다. 일부에서는 강남 시세가 워낙 급등하여 공시지가가 이를 반영하지 못한 것이라고 하지만, 지난 모든 정권에서 시세 변화를 제대로 반영한 공시지가가 없었다는 것은 의지의 문제가 아닌가 싶다. 결국 강남만 지속적으로 시세 반영률이 낮았고, 그것이 이번에 ‘정상화’되는 과정으로 보인다. (혹시나 해서 말하지만, 나와 우리 가족 구성원 일부도 이번 정책으로 피해를 볼 예정이다. 난 단지 객관적으로 상황을 설명하고자 한다.)  

이에 정부는 ‘그동안 공시지가가 시세상승분을 반영하지 못해 형평성 훼손이 심한 부동산‘에 한해 공시가격을 상향 조정한다고 밝혔다. 또한, 공시가격이 상승한다고 바로 ’세금폭탄‘으로 이어지는 것은 아니다. ‘공시가격이 올라도 전년도 세액의 150%를 초과할 수 없다‘는 법적 장치가 마련되어 있다.

 

건강보험료 인상의 부담감을 주장하는 의견이 있다. 건강보험료 평균이 인상하는 것은 재산과표가 높아진 (올바르게 반영된) 가입자들이 더 내는 경우 때문이고, ‘평균치’ 인상을 가지고 이를 마치 ‘세금폭탄’처럼 묘사하는 것은 부적절하다. 다만, 정부는 기초연금이나 기초생활 보장 등 사회복지 혜택의 경계선상에 있는 이들에게 최대한 많은 혜택이 돌아갈 수 있도록 (보단 억울한 누락 대상이 없도록) 살펴야 할 것이다. 이런 잡음은 지나치게 저평가되었던 부동산이 제대로 된 평가를 받기 시작하면서 발생하는 어쩔 수 없는 문제라고 생각한다. 이에 대해 특정 지역이나 특정 계층만을 대상으로 한 역차별이라는 얘기가 나오지 않도록 정부의 세심한 접근이 필요해 보인다. 끝.